El presente EC describe el desempeño de un asesor inmobiliario que prospecta el bien inmueble para su compraventa/arrendamiento, brinda información al prospecto vendedor, obtiene información al prospecto vendedor, identifica la viabilidad de la compraventa/arrendamiento del inmueble, informa al prospecto vendedor sobre la viabilidad de la compraventa/arrendamiento del inmueble, ofrece el servicio de intermediación inmobiliaria, presenta el contrato de servicios de intermediación, obtiene la información general para identificar la viabilidad del prospecto comprador, proporciona información sobre el bien inmueble, muestra el bien inmueble, perfila al prospecto comprador/arrendatario del bien inmueble, negocia la oferta y contraoferta para la compraventa/arrendamiento del bien inmueble con las partes contratantes, informa a las partes contratantes, presenta el contrato de compraventa/arrendamiento elaborado, gestiona la formalización con el Notario para la realización de la escritura pública, y entrega el inmueble.
También en este EC se describen las características del perfilamiento del prospecto vendedor y del inmueble, la lista de documentos a solicitar del prospecto vendedor y del inmueble, el levantamiento de información del bien inmueble, la opinión de valor del bien inmueble, la ficha técnica para el comprador del bien inmueble y la carta de derechos del consumidor.
Adicionalmente se especifican los conocimientos que el asesor deberá dominar tales como los documentos a solicitar para la renta de un bien inmueble, documentos a solicitar para la comercialización de un inmueble, documentos que se deben solicitar en caso de que se encuentre bajo el Régimen de Propiedad en condominio, la Ley Nacional de Extinción de Dominio, la metodología para calcular la estimación del valor comercial del inmueble, los aspectos fiscales a atender en la compraventa/renta, los medios que pueden utilizarse en la promoción de los bienes inmuebles, los elementos específicos para perfilar a un prospecto arrendatario, el manejo de objeciones, documentación requerida para la escrituración del bien inmueble ante notario público,impuestos, derechos y contribuciones y gastos que intervienen en una operación de compraventa del inmueble.
El presente EC se fundamenta en criterios rectores de legalidad, competitividad, libre acceso, respeto, trabajo digno y responsabilidad social.
Se actualiza el EC0110.01 “Asesoría en comercialización de bienes inmuebles”, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 04 de octubre de 2017.
Los asuntos y procesos de evaluación y certificación de competencias tramitados con base en el EC0110.01 “Asesoría en comercialización de bienes inmuebles”, tendrán para su conclusión, incluyendo la emisión de certificados, un plazo máximo de cinco meses, a partir de la publicación en el Diario Oficial de la Federación del presente Estándar de Competencia.
Nivel en el Sistema Nacional de Competencias: Tres
Desempeña actividades tanto programadas, rutinarias como impredecibles. Recibe orientaciones generales e instrucciones específicas de un superior. Requiere supervisar y orientar a otros trabajadores jerárquicamente subordinados.
Aspectos relevantes de la evaluación:
Detalles de la práctica:
Para demostrar la competencia en este EC, se recomienda que se lleve a cabo en el momento en que el candidato está proporcionando una asesoría a un prospecto, ya sea vendedor, comprador, arrendador/arrendatario reales; sin embargo, si por agendas de los prospectos reales no es posible, se puede realizar la evaluación de forma simulada, siempre y cuando se cuente con los materiales, insumos, e infraestructura, para llevar a cabo el desarrollo de todos los criterios de evaluación referidos en el presente EC.
Por otra parte, y con la finalidad de que no se pierda la objetividad del proceso de evaluación, el candidato o el evaluador deberá de contar con el apoyo de una persona, que no sea el evaluador, que funja como prospecto comprador y vendedor con el propósito de que el candidato pueda evidenciar las competencias establecidas en los elementos del EC.
En situación simulada, el candidato deberá de presentar un expediente de un proceso de compraventa de un inmueble que él haya asesorado, gestionado y cerrado en los últimos seis meses, a fin de que los productos y la simulación a desarrollar se basen en dicho expediente, y se tenga información de las características de un inmueble real
Toda la documentación del expediente deberá de preservar la confidencialidad de los datos, de acuerdo con lo establecido en la Ley Federal de protección de datos personales en posesión de particulares.
En el caso de que la evaluación se lleve a cabo de manera remota a través de herramientas de comunicación sincrónica, se deberán cubrir los lineamientos del CONOCER para ejecutar evaluaciones a distancia; contar con las condiciones adecuadas de visualización y audio que propicie la correcta interacción entre el evaluador y el candidato, así como personal de apoyo, los materiales, y recursos. Se recomienda apoyarse en el uso de herramientas y aplicaciones digitales para este fin.
Apoyos/Requerimientos:
Un expediente de un inmueble que haya sido comercializado en los últimos seis meses por el candidato
Un aula con mesa y sillas para 3 personas
Para la evaluación de forma simulada se requiere el expediente de un proceso de compraventa referido en los detalles de la práctica, mismo que deberá ser presentado por el candidato
Equipo de cómputo o el/los dispositivo(s) electrónico(s) que se requiera(n) utilizar de forma personal para llevar a cabo la presentación de información al prospecto vendedor o comprador.
Duración estimada de la evaluación:
30 minutos en gabinete y 2 horas en campo, totalizando 2 horas con 30 minutos
CRITERIOS DE EVALUACIÓN:
Elemento 1 de 6:Captar bienes inmuebles para compraventa/arrendamiento:
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
DESEMPEÑOS
1. Prospecta el bien inmueble para compraventa/arrendamiento:
Utilizando técnica/técnicas de prospección para identificar bienes inmuebles sujetos a comercialización
Estableciendo el contacto inicial de manera telefónica/virtual/presencial con el prospecto vendedor
Solicitando los datos generales del prospecto vendedor y del bien inmueble
Contestando todas las dudas/inquietudes presentadas por el prospecto vendedor respecto a la compraventa/ arrendamiento
Acordando una cita con el prospecto vendedor para ofrecer los servicios de intermediación inmobiliaria
2. Brinda información al prospecto vendedor:
Presentándose ante el prospecto vendedor, mencionando nombre completo y cargo
Recabando la firma del prospecto vendedor del acuse de entrega de la carta de derechos del consumidor
Explicando al prospecto vendedor el contenido de la carta de derechos del consumidor
Proporcionando al prospecto vendedor información referente al servicio de intermediación inmobiliaria
Solicitando al prospecto vendedor la autorización del uso de sus datos personales a través del aviso de privacidad
3. Obtiene información del prospecto vendedor:
Preguntando al prospecto vendedor acerca de la situación legal del inmueble
Preguntando al prospecto vendedor su estado civil actual y el que tenía al momento de adquirir el inmueble
Solicitando al prospecto vendedor su documentación personal y la documentación del bien inmueble para generar la estimación del valor comercial
Corroborando en los documentos presentados por el prospecto vendedor que el inmueble se encuentra al corriente en sus contribuciones fiscales
Cotejando en la escritura/copia certificada de la escritura del inmueble presentada, si el prospecto vendedor es el titular de la propiedad
Verificando y registrando las condiciones físicas y los aditamentos básicos requeridos que presenta el inmueble, mediante un recorrido
4. Identifica la viabilidad de la compraventa/arrendamiento del inmueble:
Cotejando que los datos del inmueble y del propietario correspondan con los de la documentación recibida
Corroborando que están todos los documentos solicitados para la integración del expediente
Verificando la inscripción del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, así como los datos asentados en la escritura
Informando al prospecto vendedor el resultado del diagnóstico de la viabilidad de la compraventa/arrendamiento del inmueble
PRODUCTOS
1. El perfilamiento del prospecto vendedor y del inmueble elaborado:
Se presenta en hoja membretada y en formato digital con los datos de la inmobiliaria/asesor inmobiliario
Incluye los datos generales del prospecto vendedor (nombre completo, fecha de nacimiento, estado civil, domicilio, datos de contacto, Constancia de situación fiscal actualizada, identificación oficial vigente y CURP)
Incluye los datos generales del inmueble, forma de adquisición, ubicación, tipo de inmueble, características, metros cuadrados, gravámenes de la propiedad, uso de suelo y antigüedad aproximada
2. La lista/carpeta de los documentos solicitados del prospecto vendedor/arrendador y del inmueble integrada:
Especifica el nombre completo del prospecto vendedor/arrendador
Especifica la fecha de solicitud de documentos al prospecto vendedor/arrendador
Incluye una copia de la identificación oficial vigente del prospecto vendedor/arrendador
Incluye el acta de nacimiento del prospecto vendedor/arrendador/Incluye acta de matrimonio, acta de nacimiento e identificación oficial del cónyuge/copropietario
Incluye un estado de cuenta bancario vigente del prospecto vendedor/arrendador
Incluye la Constancia de Situación Fiscal vigente del prospecto vendedor/arrendador
Incluye la CURP vigente del prospecto vendedor/arrendador
Incluye el comprobante de domicilio del prospecto vendedor/arrendador
Incluye el título de propiedad del inmueble registrada ante el Registro Público de la Propiedad
Incluye los comprobantes del pago del predial, servicio de agua y de luz/telefonía fija de los últimos seis meses
Incluye el aviso de privacidad del uso de los datos personales del prospecto vendedor/arrendador firmado por el prospecto vendedor/arrendador
Incluye la carta de derechos del vendedor hacia el consumidor, así como el acuse de recepción por parte del prospecto vendedor/arrendador
Incluye el acuse de entrega-recepción de los documentos firmado por ambas partes
CONOCIMIENTOS NIVEL
1. Ley Nacional de Extinción de Dominio. Comprensión
Artículos 1, 2, 3 y 4.
2. Documentos por solicitar para la comercialización Comprensión
de un inmueble en condominio.
3. Ley Federal Para La Prevención e Identificación de
Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Artículos 17, Comprensión
fracciones V, IX, XI, inciso a) y XV y artículos 18 y 32
fracciones I y VII.
4. Ley Federal de protección de datos personales en posesión Comprensión
de particulares. Artículos 3 y 12.
5. Contenido de la carta de derechos del vendedor hacia el Comprensión
consumidor de acuerdo con la NOM-247-SE-2021, “Prácticas
comerciales-requisitos de la información comercial y la
publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación
y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados”.
La persona es competente cuando posee los siguientes:
ACTITUDES/HÁBITOS/VALORES
Amabilidad
Orden
Perseverancia
Tolerancia
Elemento 2 de 6:Opinar sobre el posible valor de bienes inmuebles para compraventa/arrendamiento
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
La persona es competente cuando obtiene los siguientes:
PRODUCTOS
1. El levantamiento de información del bien inmueble elaborado:
Se presenta en hoja membretada y en formato digital con los datos de la inmobiliaria/asesor inmobiliario
Indica el nombre del propietario y la dirección del bien inmueble
Indica el estado de conservación del bien inmueble
Especifica los datos de metros cuadrados de terreno y de la construcción así como las instalaciones especiales del bien inmueble
Especifica la distribución y los materiales de construcción, acabados y equipamiento en general del bien inmueble
Indica la infraestructura de la zona y la urbanización
Indica la antigüedad de la construcción
2. La estimación del valor comercial del bien inmueble elaborada:
Indica el nombre del propietario y la dirección del bien inmueble
Considera las condiciones físicas y características del bien inmueble
Presenta al menos la utilización de dos de los tres enfoques para la obtención de la estimación del valor comercial del bien inmueble: valor físico, análisis comparativo de mercado, capitalización de rentas con mínimo tres inmuebles
Incluye la conclusión de la estimación del valor comercial del bien inmueble.
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
CONOCIMIENTOS NIVEL
1. Metodología para calcular la estimación del Comprensión
valor comercial de un bien inmueble.
Análisis comparativo del mercado. (Enfoque de mercado)
Capitalización de rentas. (Enfoque de ingresos)
Valor Físico. (Enfoque físico).
Elemento 3 de 6 : Vender el servicio de intermediación inmobiliaria
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
DESEMPEÑOS
1. Ofrece el servicio de intermediación inmobiliaria a los prospectos vendedores/arrendatarios:
Presentando la conveniencia, los beneficios, la seguridad y la experiencia de trabajar con un profesional inmobiliario
Mencionando que se perfilará a los prospectos compradores/arrendatarios previa a la visita del inmueble, reduciendo los riesgos al mostrar el inmueble
Entregando una descripción de los medios de promoción a utilizar para la compraventa/arrendamiento del bien inmueble
Entregando un inventario con las características con las que se comercializará el bien inmueble
Indicando que se brindará seguimiento a la gestión hasta la entrega del bien inmueble
Informando las obligaciones fiscales correspondientes a la compraventa/arrendamiento del bien inmueble
Explicando el resultado de la opinión del posible valor y la metodología utilizada para su cálculo
Entregando por escrito la opinión del posible valor
Acordando con el prospecto vendedor el valor de oferta del bien inmueble
Recabando la firma de la carta de autorización para promocionar el bien inmueble
2. Presenta el contrato de servicios de intermediación inmobiliaria a los prospectos vendedores/arrendadores:
Mencionando que se firmará un contrato de intermediación inmobiliaria realizado por un profesional en la materia
Indicando los derechos, obligaciones y penalizaciones para las partes contratantes
Explicando la vigencia del contrato de intermediación inmobiliaria
Indicando los honorarios del profesional inmobiliario y forma de pago
Solicitando la firma del contrato de intermediación inmobiliaria
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
CONOCIMIENTOS NIVEL
1. Medios que pueden utilizarse en la promoción de Comprensión los bienes inmuebles.
2. Información y publicidad de acuerdo con la
NOM-247-SE2021, “Prácticas comerciales-requisitos de la Comprensión
información comercial y la publicidad de bienes inmuebles
destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben
contener los contratos relacionados”.
3. Ley Federal de Protección al Consumidor, Artículos 7, 9, Comprensión
17, 18, 73, 73 Bis, 73 Ter, 73 Quáter, 74 y 75.
4. Aspectos fiscales a atender en la compraventa/arrendamiento Comprensión
de inmuebles. Artículos 9 y 26 del Código Fiscal de la Federación;
1, 36 fracción VI, 92 fracción XIX, 93, 114 fracción I, 115, 118, 155 y
160 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta; 5 del Reglamento del
Código Fiscal de la Federación, 155 del Reglamento de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta; y 2.1.3., 2.4.10., y 3.11.4. de la Resolución
Miscelánea Fiscal de 2022.
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
ACTITUDES/HÁBITOS/VALORES
Amabilidad
Elemento 4 de 6:Captar prospectos para compraventa/arrendamiento de bienes inmuebles
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
DESEMPEÑOS
1. Obtiene la información general para identificar la viabilidad del prospecto comprador:
Presentándose con el prospecto comprador desde el primer contacto
Preguntando al prospecto comprador por qué medio se enteró de la venta/renta del bien inmueble
Solicitando al prospecto comprador información sobre sus necesidades, gustos y preferencias para adquirir el bien inmueble
Preguntando al prospecto comprador la posible forma de pago para adquirir el bien inmueble
2. Proporciona al prospecto comprador información sobre el bien inmueble:
Mencionando las características físicas y el precio del bien inmueble
Indicando de manera general la situación legal del bien inmueble
Acordando la cita para la visita al bien inmueble
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
PRODUCTOS
1. La ficha técnica para el comprador del bien inmueble elaborada:
Se presenta en hoja membretada y en formato digital con los datos de la inmobiliaria/asesor inmobiliario
Incluye fotografías del bien inmueble
Incluye el estado de conservación del bien inmueble
Incluye el dato de los de metros cuadrados del terreno, construcción e instalaciones especiales
Especifica la distribución y materiales de construcción en general del bien inmueble
Indica la infraestructura de la zona y urbanización
Indica la antigüedad de la construcción
Especifica la situación legal del bien inmueble
Especifica el valor de la oferta
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
ACTITUDES/HÁBITOS/VALORES
Amabilidad
Elemento 5 de 6: Iniciar el proceso de compraventa/arrendamiento de bienes inmuebles
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
DESEMPEÑOS
1. Muestra al prospecto comprador/arrendatario el bien inmueble:
Explicando la funcionalidad respecto a la ubicación, orientación, acabados e instalaciones especiales del bien inmueble
Resaltando las cualidades del bien inmueble
Comentando los posibles defectos del bien inmueble
Refiriendo la situación legal del bien inmueble
Preguntando al prospecto interesado si el bien inmueble satisface sus necesidades
Contestando todas las preguntas y objeciones presentadas por el prospecto comprador/arrendatario respecto al bien inmueble
Preguntando la posible forma de pago para adquirir el bien inmueble
Solicitando al prospecto comprador/arrendatario la carta de intención de compraventa/arrendamiento del bien inmueble
2. Perfila al prospecto comprador/arrendatario del bien inmueble:
Solicitando al prospecto comprador/arrendatario sus datos generales personales
Solicitando al prospecto comprador/arrendatario sus datos generales laborales, de ingresos propios lícitos y adicionales, ahorros y egresos, de acuerdo con la operación
Solicitando al prospecto comprador/arrendatario la autorización del uso de sus datos personales, a través del aviso de privacidad
Determinando la viabilidad de compraventa/arrendamiento del inmueble
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
CONOCIMIENTOS NIVEL
1. Elementos específicos para perfilar a un prospecto Comprensión
arrendatario/comprador.
2. Manejo de objeciones. Comprensión
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
ACTITUDES/HÁBITOS/VALORES
Amabilidad
Responsabilidad
Elemento 6 de 6:Cerrar operaciones de compraventa/arrendamiento de bienes inmuebles
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
La persona es competente cuando demuestra los siguientes:
DESEMPEÑOS
1. Negocia la oferta y contraoferta para la compraventa/arrendamiento del bien inmueble con las partes contratantes:
Mencionando las ventajas de la operación
Acordando el precio definitivo, la forma de pago y la fecha de entrega del bien inmueble
Conviniendo la fecha de la firma del contrato privado de compraventa/arrendamiento
Confirmando con las partes contratantes las obligaciones fiscales que deben de cumplir
Explicando los gastos de la operación, procesos y tiempos.
2. Presenta el contrato de promesa de compraventa/contrato privado de compraventa/arrendamiento para firma/formalización mediante la firma de escritura púbica:
En las fechas acordadas por las partes contratantes
Explicando a las partes contratantes cada uno de los apartados del contrato de promesa de compraventa/contrato privado de compraventa/arrendamiento
Resaltando las penas convencionales en caso de algún incumplimiento de las partes contratantes
Solicitando a las partes contratantes la designación de Notario Público para celebración de contrato de compraventa y de acuerdo con valor del inmueble, su formalización mediante firma de escritura pública para la compraventa/Recabando las firmas de ambas partes, para el arrendamiento que no requiera celebración ante Notario Público
3. Gestiona los trámites para la escrituración ante el Notario Público:
Entregando al Notario Público el expediente único de identificación
Informando de los trámites, procesos, tiempos y gastos finales al comprador y vendedor
Acompañando a las partes a la firma de la escritura pública
Solicitando al Notario Público la copia simple del proyecto escritura y número/folio de escritura el día de la firma
Notificando al comprador que deberá recoger su escritura pública y su factura complemento en los tiempos establecidos por la notaría
4. Entrega el inmueble a las partes contratantes:
Acudiendo a la cita de entrega del inmueble
Recabando la firma del vendedor/arrendador y del comprador/arrendatario del acta entrega recepción del inmueble de acuerdo con las características establecidas en el levantamiento de información e inventario del bien inmueble
CONOCIMIENTOS NIVEL
1. Casos en los que se entregan garantías de Comprensión
inmueble/dictamen técnico.
2. Impuestos, derechos y gastos que intervienen Comprensión
al escriturar la operación de compraventa.